۷ شهر برتر اروپایی برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در سال ۲۰۲۵ کدامند؟

بازده اجاره که در تعریفی ساده، درآمد سالانه اجاره به عنوان درصدی از قیمت خرید ملک است، به عنوان یک قانون طلایی بازده سرمایه گذاری شما در بازار مسکن را تعیین می‌کند.

در اروپا که متوسط نرخ سود سپرده‌های بانکی حدود ۳ درصد است، کسب بازده بالای این این نرخ برای سرمایه‌گذاران در بازار مسکن یک بُرد محسوب می‌شود؛ آن هم در شرایطی که دولت‌ها با اخذ مالیات بر درآمد اجاره و مالیات بر مجموع درآمد در عمل مانع افزایش عجیب و غریب بازده اجاره می‌شوند.

در این گزارش بر پایه داده‌های منتشر شده توسط راهنمای جهانی املاک نگاهی می‌اندازیم به بازده ناخالص اجاره در ۷ شهر برتر اروپایی برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات طی سال جدید میلادی.

۱. ریگا، لتونی

ریگا (Riga)، پایتخت لتونی و یکی از میراث‌های جهانی ثبت شده نزد یونسکو، با میانگین بازده اجاره ۸.۴۷ درصدی در صدر شهرهای اروپایی قرار دارد.

بازار مسکن در ریگا طی سال‌های اخیر، رشد ثابتی را نشان داده است. این رشد به عوامل متعددی از جمله افزایش تقاضای مسکن، توسعه‌های زیرساختی، و جذب سرمایه‌گذاری خارجی مرتبط است. مناطق مرکزی شهر، به ویژه محله‌های تاریخی مانند “Āgenskalns” و “Old Town”، از محبوب‌ترین مکان‌ها برای خریداران و مستاجران به شمار می‌روند. در این مناطق، قیمت‌ها به دلیل محدودیت در عرضه و جذابیت‌های توریستی بالاتر از میانگین است.

قیمت‌ها و روندهای قیمتی

میانگین قیمت مسکن در ریگا در سال 2024 به حدود 2000 یورو در هر متر مربع رسیده است. این رقم بسته به نوع ملک، مکان جغرافیایی، و وضعیت ساختمان متفاوت است. به عنوان مثال، آپارتمان‌های نوساز در مناطق مدرن‌تر مانند “Skanste” می‌توانند تا 3000 یورو در هر متر مربع قیمت داشته باشند، در حالی که آپارتمان‌های قدیمی در حومه‌های شهر معمولاً ارزان‌تر هستند.

یکی از روندهای مهم در بازار مسکن ریگا، افزایش تقاضا برای آپارتمان‌های کوچک و متوسط است. این امر عمدتاً به دلیل تغییرات در سبک زندگی و افزایش تعداد خانوارهای تک‌نفره و کوچک رخ داده است. همچنین، پروژه‌های نوساز و ساختمان‌های سبز با تمرکز بر بهره‌وری انرژی و طراحی مدرن، از جذابیت بالایی برخوردار هستند.

عوامل مؤثر بر بازار

چندین عامل کلیدی بر بازار مسکن ریگا تأثیر می‌گذارند:

1. اقتصاد و نرخ رشد: رشد اقتصادی لتونی و کاهش نرخ بیکاری نقش مهمی در افزایش قدرت خرید مردم و جذب سرمایه‌گذاران ایفا کرده است.
2. گردشگری و مهاجرت: گردشگران و مهاجرانی که به دنبال خرید یا اجاره ملک در ریگا هستند، تقاضای بازار را تقویت کرده‌اند. این شهر به دلیل کیفیت بالای زندگی و موقعیت استراتژیک، مقصد محبوبی برای مهاجران حرفه‌ای و دانشجویان است.
3. سرمایه‌گذاری خارجی: شهر ریگا به دلیل مقررات مناسب و فرصت‌های سرمایه‌گذاری در املاک، مقصد جذابی برای سرمایه‌گذاران خارجی محسوب می‌شود.

بهترین انتخاب برای سرمایه‌گذاران: یک آپارتمان دو خوابه در محله آگنس‌کالنس (Agenskalns)، با قیمت تقریبی ۱۷۴ هزار و ۷۰۰ یورو اجاره ماهانه‌ای معادل ۱۷۰۰ یورو دارد که به معنای بازده اجاره ۱۱.۶۸ درصدی است.

۲. دوبلین، ایرلند

دوبلین به مرکز فناوری اطلاعات در اروپا بدل شده و دفاتر بسیاری از شرکت‌های چند ملیتی نیز در این شهر مستقر شده‌اند، به همین دلیل متوسط بازده اجاره در این شهر به ۶.۸۳ درصد رسیده است.

بازار مسکن در دوبلین طی سال‌های اخیر با رشد مداوم در قیمت‌ها و تقاضا همراه بوده است. عواملی نظیر افزایش جمعیت، توسعه اقتصادی، و مهاجرت نیروی کار متخصص به این شهر باعث افزایش تقاضا برای خرید و اجاره‌ی مسکن شده است. مناطق مرکزی شهر مانند “Docklands” و “Ballsbridge”، به دلیل نزدیکی به مراکز تجاری و فناوری، از محبوب‌ترین مناطق برای سکونت و سرمایه‌گذاری به شمار می‌روند.

قیمت‌ها و روندهای قیمتی

میانگین قیمت مسکن در دوبلین در سال 2024 به حدود 4500 یورو در هر متر مربع رسیده است. این رقم در مناطق پرطرفدار مانند “Dublin 2” و “Dublin 4” می‌تواند به بیش از 6000 یورو در هر متر مربع نیز برسد. در مقابل، مناطق حومه‌ای مانند “Tallaght” یا “Blanchardstown” قیمت‌های پایین‌تری دارند و به گزینه‌های جذابی برای خانواده‌ها و طبقه متوسط تبدیل شده‌اند.

یکی از روندهای قابل توجه در بازار مسکن دوبلین، افزایش تقاضا برای املاک اجاره‌ای است. افزایش تعداد کارگران بین‌المللی و دانشجویان خارجی در شهر باعث شده است که بازار اجاره‌ای با فشار بیشتری مواجه شود. همچنین، افزایش هزینه ساخت و ساز و کمبود عرضه‌ی مسکن نوساز نیز در رشد قیمت‌ها تأثیرگذار بوده است.

عوامل مؤثر بر بازار

چندین عامل کلیدی بر بازار مسکن دوبلین تأثیر می‌گذارند:

1. اقتصاد و اشتغال: رشد اقتصاد ایرلند و استقرار شرکت‌های چندملیتی در دوبلین، باعث جذب نیروی کار متخصص شده و تقاضا برای مسکن را افزایش داده است.
2. سیاست‌های مسکن: سیاست‌های دولتی در خصوص مالیات و محدودیت‌های ساخت و ساز نقش مهمی در شکل‌دهی به بازار مسکن دارند.
3. مهاجرت: مهاجرت نیروی کار و دانشجویان بین‌المللی به دوبلین باعث افزایش تقاضای کوتاه‌مدت و بلندمدت برای املاک شده است

بهترین انتخاب برای سرمایه‌گذاران: یک آپارتمان دو خوابه با قیمت تقریبی ۳۷۵ هزار یورو اجاره ماهانه‌ای معادل ۲۴۸۲ یورو دارد که به معنای بازده اجاره ۷.۹۴ درصدی است.

۳. پودگوریتسا، مونته نگرو

پایتخت مونته نگرو، پودگوریتسا (Podgorica)، کاملا بی سر و صدا در حال تبدیل شدن به یکی از شهرهای محبوب سرمایه‌گذاران در بازار املاک و مستغل است. متوسط بازده اجاره در این شهر به ۶.۶۷ درصد رسیده است.

وضعیت کنونی بازار مسکن

بازار مسکن در پودگوریتسا همچنان در حال توسعه است و نسبت به بسیاری از پایتخت‌های اروپایی قیمت‌های پایین‌تری دارد. میانگین قیمت مسکن در این شهر در سال 2024 حدود 1500 تا 2000 یورو به ازای هر متر مربع است. این قیمت‌ها در مناطق مرکزی و مجاور مراکز تجاری و دولتی مانند بلوار جرج واشنگتن یا اطراف مرکز خرید دلتا سیتی بالاتر هستند. در مقابل، مناطق حومه‌ای مانند توشک و زابیلک گزینه‌های مقرون‌به‌صرفه‌تری ارائه می‌دهند.

عوامل مؤثر بر بازار

1. رشد اقتصادی: توسعه اقتصادی مونته‌نگرو، به‌ویژه در بخش گردشگری، باعث افزایش تقاضا برای مسکن در پودگوریتسا شده است. این رشد اقتصادی باعث جذب سرمایه‌گذاران خارجی، به‌خصوص از کشورهای اروپایی و روسیه، شده است.
2. قوانین و سیاست‌های دولتی: سیاست‌های دولتی در حمایت از سرمایه‌گذاری خارجی، از جمله ارائه اقامت در قبال خرید ملک، باعث افزایش علاقه‌مندی سرمایه‌گذاران بین‌المللی به این بازار شده است.
3. جمعیت رو به رشد: با توجه به افزایش مهاجرت از مناطق روستایی به پودگوریتسا، تقاضا برای مسکن در این شهر رو به افزایش اس

بهترین انتخاب برای سرمایه‌گذاران: یک واحد استودیو به قیمت ۵۲ هزار یورو اجاره ماهانه‌ای معادل ۳۳۰ یورو دارد که حاکی از بازده اجاره ۷.۶۲ درصدی است.

۴. ورشو، لهستان

ورشو به عنوان قلب اقتصادی لهستان دارای میانگین بازده اجاره ۶.۴۹ درصدی است.

بازار مسکن در ورشو به دلیل رشد اقتصادی پایدار و مهاجرت به شهر، یکی از رقابتی‌ترین بازارهای اروپای مرکزی است. میانگین قیمت مسکن در ورشو در سال 2024 بین 2500 تا 3500 یورو به ازای هر متر مربع متغیر است و این قیمت در مناطق مرکزی مانند “Śródmieście” و نواحی اطراف برج فرهنگ و علم بالاتر است. مناطق حومه‌ای مانند بیالولنکا یا اورسوس همچنان گزینه‌های مقرون‌به‌صرفه‌تری ارائه می‌دهند.

عوامل مؤثر بر بازار

1. رشد اقتصادی و اشتغال‌زایی: توسعه پایدار اقتصاد لهستان و ایجاد فرصت‌های شغلی جدید در ورشو، افزایش تقاضا برای مسکن را به دنبال داشته است.
2. تقاضای بالا از سوی مهاجران: مهاجرت داخلی و بین‌المللی به ورشو به دلیل کیفیت بالای زندگی و فرصت‌های شغلی، تقاضا برای مسکن را افزایش داده است.
3. وام‌های مسکن و نرخ بهره: نرخ بهره پایین‌تر در سال‌های اخیر باعث شده است تا افراد بیشتری توانایی خرید مسکن را پیدا کنند، اما افزایش تقاضا نیز به رشد قیمت‌ها منجر شده است.

چالش‌ها

بهترین انتخاب برای سرمایه‌گذاران: آپارتمانی سه خوابه با قیمت تقریبی ۳۵۰ هزار و ۶۳۱ یورو اجاره ماهانه‌ای معادل ۲۳۳۸ یورو دارد که به معنای بازده اجاره ۸ درصدی است.

۵. بخارست، رومانی

پایتخت شلوغ رومانی به ویژه با ورود به منطقه شنگن برای رونق بازار املاک و مستغلات آماده است. میانگین بازه اجاره در آن ۶.۲۳ درصد برآورد شده است.

وضعیت کنونی بازار مسکن

بازار مسکن بخارست در سال 2024 به دلیل افزایش تقاضا و محدودیت عرضه، با رشد مداوم قیمت‌ها مواجه بوده است. میانگین قیمت مسکن در مناطق مرکزی و لوکس شهر، مانند پیاتا یونیری و هراتراو، به حدود 2500 تا 3500 یورو به ازای هر متر مربع رسیده است. در مقابل، مناطق حومه‌ای مانند پانتلیمان و درومول تابیریلوئی قیمت‌های پایین‌تری ارائه می‌دهند که بین 1200 تا 2000 یورو به ازای هر متر مربع متغیر است.

عوامل مؤثر بر بازار

1. رشد اقتصادی و مهاجرت به شهر: اقتصاد رومانی در سال‌های اخیر رشد قابل توجهی داشته و بخارست به عنوان قلب اقتصادی کشور، مقصد اصلی مهاجرت از مناطق روستایی و شهرهای کوچک محسوب می‌شود.
2. افزایش تقاضای خارجی: سرمایه‌گذاران خارجی، به ویژه از کشورهای اروپایی غربی، علاقه زیادی به خرید املاک در بخارست دارند. این روند به دلیل قیمت‌های نسبتاً پایین‌تر در مقایسه با شهرهای اروپایی دیگر و بازده اجاره بالا است.
3. وام‌های مسکن و نرخ بهره: دسترسی به وام‌های مسکن با نرخ بهره مناسب، امکان خرید مسکن را برای طبقات متوسط تسهیل کرده و تقاضا را افزایش داده است.

بهترین انتخاب برای سرمایه‌گذاران: در محله درومول تابری (Drumul Taberei)، واحدهای استودیویی پیدا می‌شود که با قیمت ۵۱ هزار یورو ماهانه ۳۵۰ یورو اجاره می‌دهد و بازده اجاره ۸.۲۴ درصدی دارد.

۶. بروکسل، بلژیک

بروکسل با بدل شدن به قلب سیاسی اتحادیه اروپا بازار مسکن پررونقی پیدا کرده و بازده اجاره در آن به طور متوسط به ۵.۵۴ درصد رسیده است.

بازار مسکن بروکسل در سال 2024 با رشد ملایم قیمت‌ها مواجه بوده است. میانگین قیمت آپارتمان‌ها در مناطق مرکزی شهر مانند ایکس‌ل‌ز (Ixelles) و اوکل (Uccle) حدود 4000 تا 6000 یورو به ازای هر متر مربع است. در مقابل، مناطق حومه‌ای مانند اندرلشت (Anderlecht) و مولنبک (Molenbeek) قیمت‌های پایین‌تری ارائه می‌دهند که بین 2000 تا 3500 یورو به ازای هر متر مربع متغیر است.

عوامل مؤثر بر بازار

1. حضور بین‌المللی و مهاجرت: بروکسل به دلیل حضور سازمان‌های بین‌المللی و دفاتر شرکت‌های چندملیتی، مقصد مهاجرت افراد حرفه‌ای از سراسر جهان است. این موضوع تقاضا برای مسکن با کیفیت بالا را افزایش داده است.
2. رشد اقتصادی پایدار: اقتصاد پایدار بلژیک و بروکسل به‌ویژه، به ایجاد اعتماد در میان سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی کمک کرده است.
3. تقاضای اجاره‌ای بالا: با توجه به جمعیت دانشجویان و کارمندان موقتی، تقاضا برای املاک اجاره‌ای، به‌ویژه در نزدیکی مراکز حمل و نقل عمومی و دانشگاه‌ها، بسیار زیاد است

بهترین انتخاب برای سرمایه‌گذاران: آپارتمانی سه خوابه با قیمت تقریبی ۵۵۰ هزار یورو اجاره ماهانه‌ای معادل ۲۶۰۰ یورو دارد که به معنای بازده اجاره ۵.۶۷ درصدی است.

۷. مادرید، اسپانیا

پایتخت اسپانیا که با روند صعودی افزایش قیمت مسکن مواجه شده، همزمان شاهد افزایش بازده اجاره است. میانگین بازه اجاره در آن ۵.۴۹ درصد برآورد شده است.

بازار مسکن در مادرید طی سال‌های اخیر رشد پایداری را تجربه کرده است. میانگین قیمت هر متر مربع در مناطق مرکزی مانند سالامانکا و چامارتین بین 5000 تا 8000 یورو است. در حالی که مناطق حومه‌ای مانند ولیکاس و کارابانچل قیمت‌های پایین‌تری دارند و در حدود 2000 تا 3500 یورو به ازای هر متر مربع متغیر هستند. همچنین، تقاضای بالایی برای املاک اجاره‌ای به‌ویژه در میان دانشجویان و مهاجران حرفه‌ای وجود دارد.

عوامل مؤثر بر بازار

1. رشد جمعیت و مهاجرت: مادرید به دلیل فرصت‌های شغلی و کیفیت زندگی بالا، جمعیت در حال رشدی دارد که تقاضا برای مسکن را افزایش می‌دهد.
2. گردشگری و اجاره کوتاه‌مدت: گردشگری قوی این شهر باعث افزایش تقاضا برای املاک اجاره‌ای کوتاه‌مدت شده است.
3. نرخ بهره پایین: سیاست‌های مالی تسهیل‌کننده در اروپا، خرید مسکن را برای بسیاری از افراد و سرمایه‌گذاران جذاب کرده است.

بهترین انتخاب برای سرمایه‌گذاران: یک واحد نقلی در مرکز مادرید به قیمت ۲۴۰ هزار یورو اجاره ماهانه‌ای معادل ۱۳۰۰ یورو دارد که به معنای بازده اجاره ۶.۵ درصدی است.